Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 4 KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU BÖLÜM 4: Kat Maliklerinin ve Kat Ýrtifaký Sahiplerinin Borçlarý Kanun Numarasý: 634 Kabul Tarihi: 23/06/1965 Yayýmladýðý Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965 Yayýmladýðý Resmi Gazete Sayýsý: 12038 A) Kat Maliklerinin borçlarý: I - Genel kural: Madde 18 - Kat malikleri, gerek baðýmsýz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanýrken doðruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsýz etmemek, birbirinin haklarýný çiðnememek ve yönetim planý hükümlerine uymakla, karþýlýklý olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarýna dair olan hükümler, baðýmsýz bölümlerdeki kiracýlara ve oturma (Sükna,) hakký sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlý olarak faydalananlara da uygulanýr; bu borçlarý yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklýdýr. II - Anayrimenkulün bakýmý, korunmasý ve zarardan sorumluluk: Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimarý durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle korumaya mecburdurlar. (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rýzasý olmadýkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Kendi baðýmsýz bölümünde ise ana yapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine karþý sorumludur. III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katýlma : Madde 20 - (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü anlaþma olmadýkça: a) Kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým, koruma ve onarým giderleri ile yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý oranýnda; Katýlmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný ödemekten kaçýnamaz. (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir. Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde on hesabýyla gecikme tazminatý ödemekle yükümlüdür. Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kiþinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklarý vardýr. IV - Sigorta anlaþmasý: Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deðer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaþtýrýlabilir. Sigorta yapýlmasý halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylarý oranýnda, katýlmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olmasý halinde alýnacak sigorta bedeli, aksine sözleþme olmadýkça, kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda, paylaþtýrýlýr. Yalnýz bir veya birkaç baðýmsýz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kýsmý hasara uðramýþsa, alýnacak sigorta bedeli hasara uðrayan yerlerin onarýmýna arsa paylarý oranýnda harcanýr, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasýyla giderilemeyecek olan zararlarýný karþýlamak üzere, kendi baðýmsýz bölümlerini ayrýca kendi ad ve hesaplarýna sigorta ettirebilirler; bu halde alýnacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylarý da ayrýca saklý kalmak üzere, yalnýz kendilerine ait olur. Sigorta hakkýndaki emredici hükümler saklýdýr. V - Ortak giderlerin teminatý: Madde 22 - (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarýnca payýna düþecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatýndan, baðýmsýz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý bir þekilde faydalananlar da müþtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracýnýn sorumluluðu ödemekle yükümlü olduðu kira, miktarý ile sýnýrlý olup, yaptýðý ödeme kira borcundan düþülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alýnamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin baðýmsýz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazýlý istemiyle bu borç tutarý için, diðer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakký tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr. (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diðer sorumlulardan olan alacaklarý önceliklidir. VI - Müsaade mecburiyeti: Madde 23 - Kat maliklerinden birinin baðýmsýz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluðun onarýmý veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapýlmasý için diðer bir baðýmsýz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baþka sýfatla oturanlar, giriþ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iþlerin yapýlmasýna katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kýsmýnýn harap olmasý halinde, harap olan baðýmsýz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya baðýmsýz bölümdeki tesislerin yeniden yapýlmasý için, saðlam kalan baðýmsýz bölümlerin içinden veya dýþýndan faydalanýlmasý gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baþka sýfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarýdaki fýkralarda yazýlý müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baþka sýfatla oturanlarýn uðrayacaklarý zararý, lehine müsaade verilen baðýmsýz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. VII - Yasak iþler: Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iþ veya ticaret yeri olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarý gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykýrý sözleþmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliðinde olmýyan muayenehaneler bu hükmün dýþýndadýr. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eðlence ve toplantý yerleri ve fýrýn, lokanta, pastahane, süthane gibi gýda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basýmevi, dükkan, galeri ve çarþý gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliði ile vereceði kararla açýlabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sahifelerine þerh verilir. VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti: Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düþen borçlarý ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diðer kat maliklerinin haklarýný, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkýnýn kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için dava açýlmasýna kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararý almak için çoðunluk saðlanamazsa veya kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyeti, davayý açmýþ olan kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda, devrolunur. Aþaðýdaki durumlarda, birinci fýkrada yazýlý çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düþen borçlarý ödemediði için hakkýnda iki takvim yýlý içinde üç defa icra veya dava takibi yapýlmasýna sebep olunmasý; b) Anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh hakimi tarafýndan 33 üncü madde gereðince verilen emre raðmen, bu kanunda yazýlý borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarýný ihlal etmekte devamlý olarak bir yýl ýsrar edilmesi; c) Kendi baðýmsýz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykýrý harekette bulunmasý. Bu maddedeki dava hakký, sebebinin öðrenilmesi tarihinden baþlýyarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlýyarak beþ yýl içinde kullanýlmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmýþsa düþer. B) Kat irtifaký sahiplerinin borçlarý: Madde 26 - Kat irtifaký sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapýlacak yapýnýn sözleþmeye ve plana göre tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarý vaktinde yerine getirmek ve yapý iþini, doðruluk kaideleri uyarýnca kolaylaþtýrmakla, karþýlýklý olarak, yükümlüdürler. Kat irtifaký sahiplerinden biri kendine düþen borçlarý, noterlikçe yaptýrýlan ihtara raðmen, bu ihtar tarihinden baþlýyarak iki ay içinde yerine getirmezse, diðerlerinin yazýlý istemi üzerine hakim, onun arsa payýnýn ve kat irtifakýnýn, o zamanki deðeri karþýlýðýnda, öteki paydaþlara, arsa paylarý oranýnda, devrine karar verir. Kat irtifaký sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapýnýn kanuni süre içinde yapýlamamasý sebebiyle kat irtifaký düþerse, kusurlu taraf diðerlerinin bu yüzden uðradýklarý zararý tazminle yükümlüdür.