Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 5


KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU BÖLÜM 5: Anagayrimenkulün Yönetimi

Kanun Numarasý: 634
Kabul Tarihi: 23/06/1965
Yayýmladýðý Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965
Yayýmladýðý Resmi Gazete Sayýsý: 12038

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartiyle, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr.

B) Yönetim planý:

Madde 28 - Yönetim planý yönetim tarzýný, kullanma maksat ve þeklini yönetici ve denetçilerin alacaklarý ücreti ve yönetime alt diðer hususlarý düzenler. Yönetim planý, bütün kat maliklerini baðlýyan bir sözleþme hükmündedir.

Yönetim planýnda hüküm bulunmýyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doðacak anlaþmazlýklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baðlanýr.

(Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planýnýn deðiþtirilmesi için bütün kat maliklerinin beþte dördünün oyu þarttýr. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baþvurma haklarý saklýdýr.

Yönetim planý ve bunda yapýlan deðiþiklikler, bütün kat malikleriyle onlarýn külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri baðlar.

Yönetim planýnýn ve onda sonradan yapýlan deðiþikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu deðiþiklikler yönetim planýna baðlanarak kat mülkiyetinin kuruluþ belgeleri arasýnda saklanýr.

C) Kat malikleri kurulunun toplantýsý ve kararlarý:

I - Toplantý zamaný:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim planýnda gösterilen zamanlarda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse, her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr.

Önemli bir sebebin çýkmasý halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantý için istenilen tarihten en az onbeþ gün önce bütün kat maliklerine imzalattýrýlacak bir çaðrý veya bir taahütlü mektupla, toplantý sebebi de bildirilmek þartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Ýlk çaðrý yapýlýrken, birinci toplantýda, yeter sayýnýn saðlanamamasý halinde, ikinci toplantýnýn nerede ve hangi tarihte yapýlacaðý da belirtilir.

II - Yeter sayý:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan yarýsýndan fazlasiyle toplanýr ve oy çokluðuyla, karar verir.

Yeter sayý saðlanamadýðý için ilk toplantý yapýlamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapýlacak ikinci toplantýya katýlanlarýn, oy çoðunluðuyla verilir.

Bu kanunda yeter sayý için ayrýca konulmuþ olan hükümler saklýdýr.

III - Oya katýlma:

Madde 31 - Her kat maliki, arsa payý oranýna bakýlmaksýzýn, bir tek oy hakkýna sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade baðýmsýz bölümü olan kat maliki, her baðýmsýz bölüm için ayrý bir oy hakkýna sahiptir; bununla beraber onun malik olduðu baðýmsýz bölümlerin sayýsý ne olursa olsun, sahip olacaðý oy sayýsý bütün oylarýn üçte birinden fazla olamaz, oy hesabý yapýlýrken kesirler gözönüne alýnmaz.

Bir baðýmsýz bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlarý içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alýnacak karar doðrudan doðruya kendini ilgilendiren kat maliki görüþmelerde hazýr bulunabilir, fakat oya katýlamaz.

Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak ayný kiþi oy sayýsýnýn üçte birinden fazlasýný kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV - Kararlar:

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafýndan, sözleþme, yönetim planý ve kanun hükümleri uyarýnca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarýna uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanýlmasýndan veya yönetiminden dolayý kat malikleri arasýnda veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasýnda veya denetçilerle yöneticiler arasýnda çýkan anlaþmazlýklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baðlanýr.

Kat malikleri kurulu kararlarý 1'den baþlayýp sýrayla giden sayfa numaralarý taþýyan her sayfasý noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazýlarak, toplantýda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanýr karara aykýrý oy verenler bu aykýrýlýðýn sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkýnda ilerde çýkan anlaþmazlýklar, karar defterinde ayný hususa dair daha önce verilmiþ bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razý olmýyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katýndan kira akdine, oturma (Sükna) hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesine baþvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planýna ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararýný verir ve bunun, tesbit edeceði kýsa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya teblið eder.

Tesbit edilen süre içinde hakimin kararýný yerine getirmiyenlerden, ayný mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezasý alýnmasýna kesin olarak hükmolunur; yirmibeþinci madde hükmü mahfuzdur.

D) Yönetici:

I - Atanmasý:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarýndan veya dýþardan seçecekleri bir kimseye veya üç kiþilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla baðýmsýz bölümü varsa, yönetici atanmasý mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiþinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadýr.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayý hem arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan atanýr.

Yönetici her yýl kat malikleri kurulunun kanuni yýllýk toplantýsýnda yeniden atanýr; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaþamaz veya toplanýp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatý üzerine ve mümkünse diðerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanýr. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karþý sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altý ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca deðiþtirilemez Ancak haklý bir sebep çýkarsa, onu atamýþ olan sulh mahkemesi, deðiþtirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanýrken kendisiyle yapýlan sözleþmede, teminat göstermesi þart edilebilir; sözleþmede böyle bir þart olmasa bile, haklý bir sebebin çýkmasý halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Yöneticinin öz ve soyadý ile iþ ve ev adresinin anagayrimenkulün giriþ kapýsý yanýna veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asýlmasý mecburidir. Bu yapýlmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin baþvurmasý üzerine ayný mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezasý alýnmasýna kesin olarak hükmolunur.

II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim iþlerinin görülmesi:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planýnda belirtilir; yönetim planýnda aksine hüküm olmadýkça, yönetici aþaðýdaki iþleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarýn yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanýlmasý, korunmasý, bakýmý ve onarýmý için gereken tedbirlerin alýnmasý;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim iþleriyle korunma, onarým, temizlik gibi bakým iþleri ve asansör ve kalorifer, sýcak ve soðuk hava iþletmesi ve sigorta için yönetim planýnda gösterilen zamanda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse, her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranýn toplanmasý ve bu avansýn harcanýp bitmesi halinde, geri kalan iþler için tekrar avans toplanmasý;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diðer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayýsiyle doðan borçlarýn ödenmesi ve kat malikleri tarafýndan ayrýca yetkili kýlýnmýþsa, baðýmsýz bölümlere ait kiralarýn toplanmasý;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatýn kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkýn kaybýna meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alýnmasý;

h) Anagayrimenkulün korunmasý ve bakýmý için kat maliklerinin yararýna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adýna, alýnmasý;

i) Kat mülkiyetine iliþkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karþý dava ve icra takibi yapýlmasý ve kanuni ipotek hakkýnýn kat mülkiyeti kütüðüne tescil ettirilmesi;

j) Topladýðý paralarý ve avanslarý yatýrmak ve gerektiðinde almak üzere muteber bir bankada kendi adýna ve fakat anagayrimenkulün yönetici sýfatý gösterilmek suretiyle, hesap açtýrýlmasý;

k) Kat malikleri kurulunun toplantýya çaðýrýlmasý.

2. Defter tutulmasý ve belgelerin saklanmasý:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarýný protokolleri, yapýlan ihtar ve tebligatýn özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sýrasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diðer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yýlýnýn bitmesinden baþlýyarak bir ay içinde yönetici tarafýndan notere kapattýrýlmasý mecburidir.

Bu maddede yazýlý görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fýkrasýnda yazýlý cezalar uygulanýr.

3. Ýþletme projesinin yapýlmasý:

Madde 37 - (Deðiþik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiþ iþletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iþletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yýllýk yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarý;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düþecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diðer muhtemel giderleri karþýlamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarý;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya baðýmsýz bölümden fiilen yararlananlara, imzalarý karþýlýðýnda veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baþlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkýnda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazýrlanýr.

Kesinleþen iþletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iþletme giderleri ile ilgili kararlarý, Ýcra ve Ýflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.

III- Sorumluluðu:

1.Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karþý aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planýnda yazýlý zamanlarda eðer böyle bir zaman yazýlmamýþsa her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayýsiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan giderlerin hesabýna vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarýsý isterse, bunlarýn arsa paylarý ne olursa, olsun yönetim planýnda yazýlý zamanlar dýþýnda da hesabýn gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV - Haklarý:

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarýna sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düþen borçlarý ve yükümleri yönetici tarafýndan noterlikçe yaptýrýlan ihtara raðmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksýzýn, kendine ait sözleþmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uðradýðý zararýn tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planýnda veya kendisiyle yapýlan sözleþmede bir ücret tayin edilmemiþ olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

(Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasýndan atanmýþ yöneticinin normal yönetim giderlerine katýlýp katýlmayacaðý, katýlacaksa, ne oranda katýlacaðýný kararlaþtýrýr. Bu yolda, bir karar alýnmamýþ ise, yönetici yönetim süresince kendisine düþen normal yönetim giderlerinin yarýsýna katýlmaz.

E) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlý olarak denetler ve haklý bir sebebin çýkmasý halinde onu her zaman deðiþtirebilir.

Hesaplarýn denetlenmesi için yönetim planýnda, belli bir zaman konulmamýþsa; bu denetim her üç ayda bir yapýlýr; bununla beraber haklý bir sebep çýkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapýlabilir.

Kat malikleri kurulu denetim iþini, kendi aralarýndan sayý ve arsa payý çoðunluðuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiþilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planýnda yazýlý zamanlarda, eðer zaman yazýlmamýþsa, her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzý hakkýndaki düþüncelerini bildirir; bu rapor çoðaltýlarak birer örneði taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlarý ve gerekli gördükleri diðer hususlarý, (1) den baþlayýp sýra ile giden sayfa numaralarý taþýyan ve her sayfasý noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altýný imza ederler.

F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalý olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baþlarýnda bir deðiþiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlarý kullanmanýn daha rahat ve kolay bir hale konulmasýna veya bu yerlerden elde edilecek faydanýn çoðaltýlmasýna yarýyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr.

(Ek fýkra: 01/07/2005 - 5378 S.K./19. md.) Özürlülerin yaþamý için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacaðý toplantýda görüþülerek sayý ve arsa payý çoðunluðu ile karara baðlanýr. Toplantýnýn bu süre içerisinde yapýlamamasý veya tadilat talebinin çoðunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliðinin tehlikeye sokulmadýðýný bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alýnacak tasdikli proje deðiþikliði veya krokiye göre inþaat, onarým ve tesis yapýlýr. Ýlgili merciler, tasdikli proje deðiþikliði veya kroki taleplerini en geç altý ay içinde sonuçlandýrýr. Komisyonun teþkili, çalýþma usulü ile özürlünün kullanýmýndan sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayýndýrlýk ve Ýskan Bakanlýðý ile Özürlüler Ýdaresi Baþkanlýðý tarafýndan müþtereken hazýrlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu iþlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafýndan, faydalanma oranýna göre, ödenir.

(Ek fýkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteði ile ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn doðalgaz kullanýlmak maksadýyla ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesi, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr.

(Ek fýkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planýnýn bu karara aykýrý hükümleri deðiþtirilmiþ sayýlýr ve bu konuda yapýlacak ortak iþlerin giderleri arsa payý oranýna göre ödenir.

II - Çok masraflý ve lüks olanlar:

Madde 43 - Yapýlmasý arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflý ise veya yapýnýn özel durumuna göre lüks bir nitelik taþýyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafýndan kullanýlmasý mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmýyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katýlmak zorunda deðildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarýn yapýlmasýna karar vermiþ olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, baþlangýçta giderlere katýlmýyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapýlmasý ve korunmasý giderlerine sonradan, kendi arsa paylarý oranýnda katýlýrlarsa, yapýlan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkýný kazanýrlar.

III- Baðýmsýz bölüm ilavesi:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapýlmasý veya zemin veya bodrum katlarýnda veya arsanýn boþ kýsmýnda 24 üncü maddenin ikinci fýkrasýnda yazýlý yerlerin sonradan yapýmý veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliðiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inþaattan sonra alacaðý duruma göre, yapýlan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün baðýmsýz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarýnýn, usulüne göre yeniden ve oybirliðiyle tesbit edilmesi;

c) Ýlave edilecek yeni baðýmsýz bölüme tahsis edilen arsa payý üzerinde, tapu memuru huzurunda yapýlacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaký kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün baðýmsýz bölümlerinin kat mülkiyeti kütüðündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baðlantý saðlanmasý;

Þarttýr.

Bu nitelikteki ilave ve geniþletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katýlmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarýndan, bu ilaveler sebebiyle azalan kýsmýn, ilaveyi yaptýranlarýn baðýmsýz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni baðýmsýz bölümün yapýlmasýna katýlmýyan kat maliklerinin arsa paylarýndan yeni tahsis sebebiyle azalan kýsmýn bedeli kendilerine ödenmek þartiyle, yeni yapýlan baðýmsýz bölüm, kat irtifaký kurulmasýna dair olan eski resmi senet gereðince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptýranýn mülkü veya yaptýranlarýn ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna yeni malik veya malikler adýna tescil edilir.

G) Temliki tasarruflar ve önemli iþler:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayýtlanmasý veya arsanýn bölünmesi ve bölünen kýsmýn mülkiyetinin baþkasýna devrolunmasý gibi temliki tasarruflar veya anayapýnýn dýþ duvarlarýnýn, çatý veya damýnýn reklam maksadiyle kiralanmasý gibi önemli yönetim iþleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliðiyle verecekleri karar üzerine yapýlabilir.